COME VALUTARE UN IMMOBILE PER LA VENDITA O L’ACQUISTO

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La giusta valutazione dell’immobile che vogliamo vendere o acquistare è importantissima. Vediamo come fare.

Acquistare e vendere un immobile sono passi molto importanti nella vita, quindi è fondamentale avere le idee chiare, soprattutto sul prezzo. Ma come possiamo attribuire una valutazione corretta a un bene che nelle sue caratteristiche ha tantissime variabili?

Prima di tutto bisogna dire che la valutazione di un immobile non è un’attività di libera interpretazione. Ma al contrario è una scienza esatta quella dell’Estimo, e si calcola secondo formule matematiche precise.

Detto questo i criteri che si possono adottare per le valutazioni su un’immobile sono diversi.

Il criterio con cui si valuta un’immobile infatti cambia a seconda del motivo per cui si valuta. Si pensi solo alla differenza di scopo tra una valutazione effettuata per una compravendita ed una effettuata ai fini di bilancio: questo differente scopo comporta che, a seconda di esso, l’immobile possa presentare differenti valori.

I criteri di stima adottabili sono in pratica riconducibili ai seguenti:

– valore di mercato;

– valore di costo;

– valore di trasformazione;

– valore complementare;

– valore di sostituzione.

IL metodo che io utilizzo nelle valutazioni per i miei clienti è lo stesso metodo che utilizza il perito della banca quando deve valutare un’immobile per erogare il mutuo. Questo è il criterio di valutazione di valore di mercato secondo gli standard internazionali.

L’analisi comparativa di mercato, cioè con i prezzi di immobili analoghi, vicini e in tempi recenti è un principio essenziale per calcolare quello che: civilmente si chiama valore venale in comune commercio

Per una valutazione più approssimativa si può calcolare il valore di mercato dell’immobile secondo questa  formula matematica:

Valore di mercato = Superficie commerciale * Quotazione al metro quadro * Coefficienti di merito.

Superficie commerciale

Equivale alla superficie convenzionale vendibile, data dalla somma di:

  • superfici coperte;
  • superfici ponderate di uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini;
  • La somma delle quote percentuali di superfici esterne comprensive delle superfici occupate da recinzioni, vialetti esclusivi, effettuato con i criteri seguenti:
  • 35% dei balconi e terrazze coperte (si intendono coperte superfici chiuse su tre lati);
  • 25% dei balconi e terrazze scoperte;
  • 35% dei patii, cavedi e porticati;
  • 60% delle verande;
  • 15% dei giardini di appartamenti e casette a schiera;
  • 10% dei giardini di ville e villini.

In questo link trovi come si calcola la superficie commerciale: CLICCA QUI 

Quotazioni.

La parte più diffficile è quello della riceca del valore delle quotazioni.

Anzitutto controlliamo la valutazione al metro quadro della zona e partiamo dal presupposto che quella sarà la valutazione di partenza del venditore. Per questo passaggio è molto utile il servizio sul sito dell’Agenzia dell’Entrate: Banca Dati delle quotazione immobiliari (OMI). Possiamo eseguire una ricerca per città o anche per quartiere e vedere i dati delle vendite reali effettuate in un certo periodo.

La quotazione al metro quadro di un immobile è un valore individuato dall’OMI(Osservatorio del Mercato Immobiliare) dell’Agenzia del Territorio basato sulla zona omogenea in cui si trova l’immobile (in mancanza si fa riferimento alla zona limitrofa o analoga censita), al periodo dell’atto di compravendita o a quello antecedente in cui è stato pattuito il prezzo con atto avente data certa, e allo stato conservativo “normale”.

Qui il link delle zone OMI dell’agenzia del Territorio

Coefficienti di merito

Una volta ricavato il prezzo per immobile simile per zona e tipologia dobbiamo adeguarlo secondo i coefficienti di merito.

Andiamo a vedere le oscillazioni sulla valutazione di un immobile nello specifico:

Sono relativi alle caratteristiche dell’immobile come:

  • piano: seminterrato (-25% con ascensore e senza), terra o rialzato (-10% con giardino e -20% senza giardino), primo (-10% con e senza ascensore), secondo (-3% con ascensore; -15% senza ascensore), terzo (0% con ascensore; -20% senza ascensore), superiore (+5% con ascensore; -30% senza ascensore), ultimo (+10% con ascensore; -30% senza ascensore), attico (+20% con ascensore; -20% senza ascensore);
  • stato locativo: abitazioni libere (coefficiente di merito 100%), abitazioni locate a canone libero (-20%); abitazioni locate stagionalmente (-5%);
  • riscaldamento: autonomo (+5%), centralizzato (0%), centralizzato con contabilizzatore (+2%); assente (-5%);
  • esposizione e vista: esterna panoramica (+10%), esterna (+5%), mista (0%), interna (-5%), completamente interna (-10%);
  • stato di conservazione: da ristrutturare (-10%), buono stato (0%), ristrutturato (+5%), finemente ristrutturato (+10%); nuova costruzione (+10%);
  • luminosità: molto luminoso (+10%), luminoso (+5%), mediamente luminoso (0%,), poco luminoso (-5%).

Facciamo un esempio per il calcolo del valore commerciale di un’immobile con valore per €mq 600 e una superficie di 100mq. Con esempio un coefficente di merito -5 per assenza di riscaldamento

Si calcola in questo modo : 100mq x €600= 60000 -5%= 57.000

Comparare gli immobili, oggi, è molto più facile rispetto al passato. Grazie a Internet possiamo confrontarli senza spostarci dalla nostra scrivania, magari con l’aiuto di portali dedicati alla compravendita immobiliare come per esempio immobiliare.it o idealista.it.

Da qui ricaviamo il prezzo degli immobili simili in vendita nella zona, che ci dà un primo esempio di prezzo.

Ma bisogna considerare che questi sono i prezzi degli immobili proposti in vendita e quindi non sono attendibili per calcolar il valore reale di mercato. In quanto questi prezzi tengono conto della trattativa e a volte sono effettuati senza un valido metodo.

Tornando alla nostra ricerca per valutare il valore di un immobile, sono molto importanti le parole chiave che andremo a inserire sui portali online:

  1. Città, quartiere, zona
  2. Superficie calpestabile in metri quadri
  3. Numero di locali
  4. Stato dell’immobile
  5. Tipologia di riscaldamento (singolo o condominiale)
  6. Piano dell’appartamento, se in un condominio (e relativa presenza dell’ascensore)
  7. Presenza di terrazze o balconi, oltre che numero di finestre e relativi affacci
  8. Arredamento.

In generale, per valutare il valore di un immobile dobbiamo anche tenere conto delle condizioni attuali del mercato immobiliare. Proprio per questo motivo, se siamo noi a vendere, un’idea intelligente è di aggiungere alla nostra valutazione quella di un professionista.

Un consiglio: valutare correttamente un immobile è molto importante, ma non sempre facile. Prendiamoci tutto il tempo che serve.

Determinare quanto queste caratteristiche influiscono nel prezzo non è semplice.

Il calcolo del prezzo base e le condizioni del tuo immobile, sicuramente puoi farti un idea ma se vuoi avere una stima più precisa con il prezzo di mercato del tuo immobile, puoi richiedermi una valutazione gratuita contattandomi QUI.

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